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巴曙松:未来房市看租赁 深圳是三大主力城市圈之一

2017-09-13 11:24:57 来源:房产家居
标签:二手房 新房 租房 买房时机 一线城市

来源:深圳房地产信息网

巴曙松:未来房市看租赁 深圳是三大主力城市圈之一

一位教授一脸冷峻、严肃地置身于一张张由数字表格组成的PPT前,2个小时的演讲全部由这些冰冷的数字组成,现场却异常活跃,不时爆出阵阵愉悦的笑声和掌声。

巴曙松,擅长在专业、新鲜的房产数字之间,用他的冷幽默组成一条珠线,把观众最想知道的那些诸如“大城市圈时代的购房需求”“房产增量与存量”“二手房时代”“一线城市、二三线城市的房产走向”这些“珍珠”串联起来,送到听众席上。

9号下午的市民文化大讲堂现场,巴曙松制造了一场“爆棚”的讲座。

住房交易迎来存量时代

有一个评估指标,叫家庭套数比,或户均套数比,就是城镇家庭个数和整个城镇住房的套数比。巴曙松认为,2010年这个比例基本达到1∶1,供给已经基本达成平衡,这意味着在城镇的人群总体性的住房短缺问题基本得到解决。新房供需平衡,“增量时代”正在远去。与此同时,房地产市场还在出现一个非常典型的新特点,就是二手房的流动性在上升。

未来中国城市的主力格局

2016年,中国二手房的交易额超过6万亿元,占住房交易总额的比例达到41%。从这个关键指标来看,中国房地产市场正在告别增量、迎来存量时代。巴曙松说,一个以增量为主导的房地产市场,和一个以存量为主导的房地产市场,价格趋势会呈现很多新的特点。2016年,北京、上海的二手房交易额占比已经高达74%和72%,二手交易量已经平均达到了新房的三倍。除了北京、上海、苏州、南京,甚至包括天津、厦门这些地方都开始接近这个指标,甚至东莞也是这样。

原来银行开发商做开发贷,进入存量房时代之后,银行怎么做金融服务?什么环节进行贷款?什么环节去进行配套服务?这带来一个价值链的转变。所以从二手房的流通、租赁、装修、维护、搬家、保洁,一系列的落地化的金融服务会逐步地成为未来新的增长点。

“3+6核心城市格局”

中国的城镇化开始进入了一个大城市圈、大都市群的发展阶段,购房需求进一步向城市圈集聚。巴曙松认为的“3+6核心城市格局“,就是未来一段时间城市群的一个主要格局。“3”就是三个主力城市圈:环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈,加上6个主要城市:南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

巴曙松说,从宏观层面看,“3+6城市格局”占全国人口约五分之一,创造的GDP占比达到36.8%,从房地产层面来看,房地产交易规模接近全国的60%,二手房的成交金额占比达73.5%。从不同的角度,它们在房地产市场、在城镇化未来的发展趋势里都占据着重要的地位。所以要分析房地产市场的走势,就盯着这三个城市群加六个城市的走势。

紧缩时代带来下行压力

巴曙松将中国的城市分为一线城市、强二线城市、弱二线城市、三四线城市。他认为,一线城市在政策和市场的制约下,目前缺乏大幅上升的基础,总体上从金融角度来看,紧缩时代带来了下行的压力。他拿出截止到今年8月24日的数据:共有53个城市出台调控政策,有125条限购,166条限贷,有15个城市认房又认贷,共有32个城市、1个省(海南)实行“限售”,“317调控”以来北京出台了约23项调控政策,部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦发银行,上浮10%的有中信和民生,执行基准利率的有16家,执行9.5折的有2家,二套房贷利率上浮20%的有18家,上浮10%的有3家。

但与此同时,改善性换房需求仍然旺盛。

津冀成交量呈断崖式下滑

巴曙松说,在二三线城市,不同地方分化非常显著,最典型的是天津、河北,在高压的政策下,成交量出现断崖式的下滑。但是其他几个地区还比较平稳,像沈阳、烟台、合肥,调控前后差不多。巴曙松说,弱二线城市政策环境相对比较宽松,迎来了价格弱势中的一轮小幅上升,像济南、重庆、长沙、烟台、青岛等。强二线城市,就是比较活跃的二线城市,个别地方提前回暖,如成都价格开始有明显的回升,其他的基本上价格差距变动都不大。

三四线城市的销售在全国的占比,库存显著降低,但从目前趋势看,中长期乏力。2017年以来,三四线城市的销售开始发力,上升了大约5个百分点,对去库存起到了积极的作用。从开发投资来看,巴曙松的观点是:如果考虑到人口老龄化和城镇化趋势,房地产开发投资的增速回落应该是一个大趋势。

上行缺乏支撑动力

目前新房市场重点城市都处在“限价”的特殊环境中,“限价”一定程度上导致了供应量的下滑、价格一定程度的非市场化。巴曙松分析说,从成交量来看,一线和重点二线城市由于新房限价,供应量的减少可能带来市场成交量水平相对较低,但是项目的去化率状况良好。从成交价上看,因为新房的价格相对非“市场化”加上限价环境,预计后期价格小幅波动,部分不规范市场因为“限价”可能产生其他费用。

量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑,中长期市场可能面临深度回调。

从二手房市场看,巴曙松认为政策基调预计保持平稳,下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。2017年下半年以来,限购限贷的行政调控并未放松,且下半年信贷环境仍将延续“紧”的特征,这使得市场的上行缺乏支撑和动力,房市应是趋向稳定。

未来十年租赁增长空间大

巴曙松说,这次调控不同于以往的“一锤子”政策,本轮调控全面且持久,政策方向由前期抑制需求转向增加供给及发展租赁。他进一步分析:租赁在发达国家的居住结构中占有重要地位,美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在35%左右,而中国租赁人群占比仅21%。在国际主要大都市中租赁人群占比较高,中国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%,未来租赁人群占比会继续提高。

租房产业链能拉动GDP增长,增加就业岗位,以美国为例,通过新建公寓、存量的运营,租户本身在租房子的时候的消费,这几个方面成为替代原来的盖新房子、新增投资,越来越成为经济发展的另外一个增长的动力。租赁面向的是相对刚性的居住需求,所以未来十年,租赁可望成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。

大家简介

巴曙松

中国银行业协会首席经济学家,国家“十三五”发展规划专家委员会委员,享受国务院特殊津贴专家,教授,博士生导师。

兼任香港交易所首席中国经济学家、香港特别行政区政府经济发展委员会委员、中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员等。

荣获“全球青年领袖奖”。主要著作:《巴塞尔新资本协议研究》《金融危机中的巴塞尔新资本协议:挑战与改进》《巴塞尔资本协议III研究》《中国资产管理行业发展报告》年度报告等。

深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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