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2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

2017-12-29 11:38:06来源:深圳中原地产网

来源:深圳新浪房产

还有三天的时间,2017就要翻过篇章了。如果有人尝试去总结这过去一年的楼市热词,“粤港澳大湾区”一定是不可或缺的存在。26日下午,在深商大会“聚焦大湾区,菁英潮时代”的论坛环节上,第一太平戴维斯华南区高级董事吴睿就从房地产的角度,为大家阐述了大湾区红利之下,深圳楼市将迎来的变化。

吴睿预计,随着大湾区的成熟,到2030年,深圳的住房租金一定会赶上一线的湾区水平。“对比人口、对比工业、对比土地的判断,未来如果消除了一些短期的金融或者经济政策的因素,中长期来看,深圳住宅的房价还是呈向上的趋势。”

2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

图片由深商大会提供

1、深圳第三产业仍有长足的发展空间

面对早已雄霸一方的纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区,我们的粤港澳大湾区,显然来得晚了些,但是在吴睿的报告分享里,粤港澳大湾区却在某些领域早已取得了超越前者的成绩:

从占地面积上看,对比排名第二、只有3.68万平方公里的东京大湾区,粤港澳大湾区的面积达到了5.6万平方公里,“所以我们的面积是足够大的,我们的空间发展纵深也是足够大的。”其次,“我们有最多的人口,我相信未来的十年、二十年之后,会作为粤港澳大湾区的一个最大优势,就是我们的人口。” 第三,有最高的GDP增速。以及最后,“根据规划,2030年粤港澳大湾区的GDP总量将超越东京大湾区,成为全球最大的湾区经济带。

2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

从经济上进行比较,我们可以明显地发现,粤港澳大湾区经济体量最大的三个城市化地区分别是香港、广州和深圳。深圳的第三产业比重为62%,而湾区内的香港和澳门,比重已经超过了80%。

事实上,放眼其他三大湾区,第三产业在GDP中的比重都应该达到80%以上,“从这一点来讲,广州和深圳作为粤港澳大湾区的核心城市,第三产业未来有长足的发展空间,这个可能就会和房地产有关系。”而这20%的提升空间可能给房地产市场带来怎样的影响,吴睿在随后的报告里继续展开:“第一是写字楼的需求,第二是大量人才的涌入,对住房的需求,特别是对高级住宅的需求。

2、2030年深圳租金水平将赶上一线湾区

通过研究全球其他三大湾区的核心城市,第一太平戴维斯找到了一个经济特点和经济体量都与深圳非常接近的城市,那就是旧金山大湾区的旧金山市,就像UBER、Facebook、特斯拉等等大家耳熟能详的科技企业都落户旧金山一样,深圳也有包括腾讯、华为、大疆科技在内的优秀企业,可以说,这两个城市有非常多的相似点。而在对标的过程中,第一太平戴维斯还发现了一些有趣的结论:

首先是人口密度,按照常人的理解,我们都知道美国的人口密度要远远低于中国,然而奇怪的是,旧金山市的人口密度却比深圳还要大,这个研究结果表明了湾区的核心城市拥有非常强的人口集聚能力

其次,就是上文提到的成熟湾区第三产业占比超过80%的指标,这一点上,深圳只有62%,还有接近20%的提升空间,“当然,这里还包括我们本身GDP增长带来数据的影响,但是,这个产业未来的发展空间是非常广阔的。”再次,虽然旧金山市目前的收入消费大于深圳,但深圳却赢在了增速上。

2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

图片由深商大会提供

最后一点,也是非常关键的一点,因为这与当前政策大行租赁的方向有着千丝万缕的关系,也是房地产行业众多投资者和机构争做长租公寓的原因,“因为大家看到未来深圳的租金有非常大的空间。”

深圳目前的房价大概在5.5万元/平方米,旧金山的住房租金是290元/平米·月,深圳是80元/平米·月,可以看出,深圳的回报率是非常低的。当然,低的原因也与我们本身的收入水平较低不无关系。吴睿预计:“随着大湾区的成熟,到2030年,深圳的住房租金一定会赶上一线的湾区租金水平。

3、深圳房价中长期呈向上趋势

除了租金方面的大有可为之处,研究旧金山市过去20年的房价走势,在一定程度上也可以帮助我们推测深圳楼市未来的走向。

通过吴睿的分享报告,我们可以看到旧金山的房价在1995年开始启动,伴随着互联网快速发展的高潮,1996年到2001年间房价翻倍,而后遭遇互联网泡沫破裂的危机,房价下滑10%。

事实上,这第二个周期里,房价并没有下跌太多,反而呈现一个缓慢的增长过程,一直到2008年的次贷危机之后,整个美国房价才惨遭滑铁卢,而旧金山下跌30%的情况,在美国的核心城市中尚属比较乐观的。

2010年,硅谷迎来了后PC时代,移动端开始发展,苹果的Ipad和一些智能手机与Facebook的应用成熟,让旧金山的房价在次贷危机的大幅下跌之后,又有了一个大幅的提升。4年的时间里,旧金山房价涨了40%。

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房价的变动固然跟产业的发展有着密不可分的联系,但与此同时,人口对房价的影响也是不容忽视的。

在1996到2016年间,旧金山市房价第一次增长的时候是人口驱动增加,每年增加7%,中间因为产业危机,人口增长放缓,约3.7%,到了2010年之后,旧金山市的人口进入了高速发展的时代,大量的高科技人才向硅谷聚拢。特别是最近5年,旧金山市的人口增长率达到了8.1%,也带来了房价的大幅上涨。

“这是我今天想跟大家分享的一个核心逻辑,大湾区核心城市因为产业的升级,带来了人口的大量涌入,推高了房价”,吴睿表示,“当然这里面要忽略一个短期的金融政策或者金融危机的影响,从长期来看,我们看未来20年,一定是产业带动人口,人口带动房价。中长期来说,深圳的住宅房价还是呈向上的趋势。

首先从产业上看,虽然最近两年来,我们不乏在一些媒体报道上看到华为、中兴、比亚迪等企业撤出深圳的新闻,而事实是,这些企业的布局与深圳的发展不无关系,他们的研发中心和数据中心,依然牢牢坐落在深圳。除此之外,深圳也已经比肩韩国,达到了世界顶级的研发投入水平,研发经费投入占比大概是GDP的4.2%左右。

高新产业的集聚必将带来大量的高端人才。通过统计,第一太平戴维斯发现,深圳有一半的人口都是年轻人。而未来,这个人口段恰巧对房地产需求最密切,换句话说,刚性需求和改善型需求都是在这50%的人里面产生的。再对比一下旧金山,我们发现,旧金山现在的人口主力在35到54岁,而深圳的人口是18到34岁,“所以说,未来10年深圳可能会接近或者追赶上旧金山。”

2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

最后,我们再来看一下深圳的土地供应。据了解,2020年深圳将有290万的新增人口,带来的住宅需求是11800多万平方米。但事实是,2020年深圳新增商品房的供应只有3000多万平方米,缺口非常大。政府也同样意识到这个问题,所以加大了一些公共配套或者公租房的建设,届时在新增供应上或许可以翻倍。

“深圳的城市化率可见用地已经超过50%,除了绿地、水源保护地,基本上没有可以新增的土地”,吴睿表示,“深圳的土地供应非常紧缺。”

“对比人口、对比工业、对比土地的判断,未来如果是我们消除了一些短期的金融或者经济政策的因素,中长期来说深圳的房价还是向上的趋势,这是住宅这一块。”

4、深圳未来三年将迎甲级写字楼供应高峰

上文已经提到,深圳第三产业与成熟湾区还有20%的差距,这20%的发展空间将带来两大需求,一个是住宅,另一个就是写字楼。

2030年深圳租金将赶上一线湾区水平

近些年来,深圳每年都有大量写字楼拔地而起,但与乐观的住宅市场对比,显然写字楼市场的压力要大得多,吴睿表示:“深圳在未来三年将会迎来甲级写字楼供应的洪峰,2018年、2019年、2020年这三年深圳甲级写字楼的空置率会推高到26%,一栋写字楼三分之一租不出去,这是非常严重的状态。

据了解,国际大湾区的写字楼空置率一般控制在8%到10%,2017年深圳写字楼的空置率为12%,这在吴睿看来,尚处于合理水平,而未来三年,才是深圳写字楼迎来血雨腥风的时刻。情况真的就如此危急了吗?让我们把时间轴往后拉动十年,“到了2030年,我们预测随着大湾区构建的成熟,整个空置率会回到一个成熟市场的合理水平。

回想起2011年初至深圳,走在福田的大街上,还为数据显示“2017年深圳房地产的供应要翻7倍”的结论而诧异的吴睿,却在今天见证了种种奇迹的发生,这让他觉得,“深圳未来可能是创造奇迹的一个城市,情况会比我们预测的更加乐观。

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