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普天同庆!没买房也能赚钱了 邻居都传疯了

2017-10-27 13:13:30来源:深圳中原地产网

来源:凤凰房产

就在这两天,保利地产联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准,成为了国内首单租赁住房的REITs产品,一个REITs的时代悄然来临,这意味着整个楼市的玩法将彻底改变?

1、租赁住房REITs来了!

央企保利地产10月23日联合中联基金共同实施的租赁住房资产支持专项计划获得上交所审议通过,成为国内首单央企租赁住房REITs。

业内人士认为,租赁住房REITs的推出,意义重大。对于房企,可以盘活资产,融入资金开拓新市场;有望推动更多房企投资住房租赁,从而增加现有租赁市场供给。对于投资者而言,尤其是中小投资者,可以用小笔资金参与房地产市场,获取收益。

2、什么REITs?

作为房地产金融的重要方向之一,REITs属于资产证券化的一种方式,其本质就是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。

比如这次保利就可以通过这种方式拿到钱,建设之后,收取租金,然后按期给投资人分红。老百姓没有买到房,但却可以当上房东,从而收取租金。当然这里要提醒,REITs的玩法是收取租金收益,而不是获取买卖房屋的价差,所以这块可能有一些误导性。

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以后还有一种玩法,是银行也会将住房抵押贷款,打包成证券,在资本市场上出售给投资者,这样有助于银行快速回笼资金,至于说房子以后是涨是跌,是不是有人断供,那就是购房人和投资者的事情了。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。

着眼长远,租购并举的住房制度正在加速推进,以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场,业内预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

3、外国什么情况,为啥我们要跟进?

租赁住房的特点是有稳定、长期的现金流,为REITs发行提供了良好的基础,多家房企表示期待进入这个市场。

更让投资机构看中的是“强制分红”制度,以美国为例,法律规定REITs产品税后净利润的90%必须强制分红。在美国投资机构配置地产类可流动资产投资可以获得稳定可观的回报。

截至2016年底,美国的REITs市值排在全球第1,市值规模约为10200亿美元。亚洲方面,日本、新加坡、中国香港的REITs市值排在前3位,市值规模分别约为1160亿美元、520亿美元、300亿美元。

东方证券资管结构与另类投资部总监郑宇表示,从国外的成熟经验来看,REITs已经是一个非常成熟的品类,兼具股票和债券的特性,透明度和流动性高,有非常好的收益分红表现,过去20年间,美国整个REITs平均收益超过10%。

4、租赁配套金融政策如约而至

某证券机构近期研报指出,目前我国租房人口估计为1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成。未来,国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。

过去五年(2016年相比2012年),全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%,一个庞大的租房市场正在形成。仲量联行报告指出,租赁住房有以下三个问题亟待解决:回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利,前两点均有赖于REITs政策的推进。

住建部正在积极推动住房租赁市场的发展,提出在12个大中城市开展住房租赁试点,积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时,支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践。住建部部长王蒙徽日前透露,目前正在加快研究和制定“住房租赁管理条例”。

住房租赁将是下一步房地产市场发展的重要内容,甚至可以说是稳定市场、稳定房价的主要手段之一。

山东和深圳近期相继发布住房租赁新政出台,均提出多渠道增加租赁住房供应。京东、阿里、银联、国有商业银行等巨头纷纷强势介入房屋租赁市场。

5、不买房也可分享房地产市场红利

对于投资客来说

普通投资者注意了,以后不买房也可分享楼市红利了。

REITs就是很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。普通投资者通过购买REITs份额,可以降低参与房地产资产投资的门槛,并分享其收益。

REITs作为在海外成熟市场的“爆款”品种,被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但对于国内绝大多数投资者而言,这依旧是“新鲜事物”,属于小众投资品。

据报道,证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

对于普通人来说,对大家的影响有3点。

第一你可以通过这个配置你的资产,租金这东西还是相对稳定的,在特殊的通胀时期,由于央行加息很可能造成股债双杀,那么这时候投资于REITs,是比较好的选择,另外老年人只求保值不图增值,完全可以通过租房的REITs获得现金流收入,用来养老。从美国市场来看,8-9%的收益虽然不可持续,但5-6%是可以的,通胀来了可能还会更高。

其次租房的人,未来随着公租房的大量建设,市场供给将有效增加,虽然很多人说集体建设用地位置比较偏,但这都是多米诺反应的,也就是说在郊区的房租下跌,会通过层层传导,比如郊区的租赁房供给增加,房租下跌,必然影响郊区周边的租房市场,大家肯定会做出反应,去搬到更便宜的房子里面,这时候那些房东也会被迫降价,周边又会继续传导。最终影响市区内的房租。

第三,公租房多了,租房方便了,租售同权了,这样对于刚需是一种缓解,刚需这一层被接到另外的服务器去打怪升级了,那么原有的商品房市场就会更冷。没有了刚需自然改善的老破小也卖不动了,下家老破小卖不掉,他自然也就没钱再来买你的公寓,而你的公寓出不掉,也换不了大house,最底层需求被瓦解了,二手房会陷入一潭死水。不着急用钱大家就都挺着,直到加息或者房产税之后挺不住为止,如果要着急用钱,就只能大幅降价。可能一出手现在就得是30-40%,否则不足以搅动冰封的楼市。

大佬们都怎么说

孟晓苏

国务院发展研究中心证券化REITs课题组组长孟晓苏称,近几年地方债居高不下;另一方面大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大。REITs无疑是化解债务,盘活存量资产最科学的金融工具。

陈天诚

安信证券陈天诚在此前的研报中指出,标准化REITs将有利于房地产企业转变成混合经营模式,商业地产公司价值重估的可能性较大,而包括万科、保利等涉及地产基金管理业务的公司,业务扩张的机遇也较大。

范熙武

中联基金执行总经理范熙武所说,国内(准)REITs 缺乏“扩募机制”,一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。而保利租赁住房REITs的“储架发行”机制,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs,间接实现了公募REITs的扩募功能,是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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