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楼市资本论 | 李铁:房地产最大的利好在城市化

2018-11-30 14:54:35来源:

[摘要]所谓房地产业的机会和利好,既有外部形势的变化需要拉动内需、促进投资和消费增长的城市化趋势的变化。也有房地产业自身必须要适应竞争和挑战,主动求变,与新技术革命更好地融合在一起。只有这样才能充分地利用城市化的大格局,引领科技革命的未来。

腾讯财经《楼市资本论》特约作者李 铁 (中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家)

很多人关注房地产的发展,更多地是从风险的角度来判断。主要是基于美国和日本曾经发生的房地产泡沫带来的金融风险。如果对美国和日本的数据与中国当下的状况进行同期比较,中国的城镇化率才58.53%,而美国和日本发生泡沫的时候,城市化率已经基本饱和。何况如果从户籍人口城镇化率上看,中国仅仅为42.35%。所谓城市化或者城镇化,意指农民进城就业和定居,把自己的长期消费从农村转向城镇,对于各种流动性就业人口也就是“飘”来说,无非是在城里有一套房子和稳定的就业机会,并可以享受到城市化的公共服务和市场化服务。

所谓定居,也就是指从传统的居住方式向现代的居住方式转变,自然会产生居住形态的空间大挪移。简要来讲,就是住房从农村也要相应地转向城市。农村的房子是搬不走的,而且城市里要提供适合他们未来定居的住房。所以也就会必然带动房地产的发展。

目前看,近几十年中国房地产的发展,受益者更多的是城里的户籍居民包括城市边界扩展和开发影响到的失地农民,他们是买房的主要群体。而在城里务工就业的农业转移人口,在城里买房的仅仅在百分之一左右。也就是说2.8亿的农业转移人口,只有几百万的人有条件在城里购买住房,其他的人因为户籍问题和公共服务的差异化问题以及生活成本问题,无法在城里购买住房。

如果我们判断城镇化的发展趋势,从提高城镇化质量的角度来看,至少有2.8亿的农业转移人口在步入市民化进程,但是差的就是户籍身份的条件。而且在各类城市还有7300万的城镇间流动人口,他们也将会随着长期定居地点的变化,也会形成稳定的购买或者租赁住房群体。如果城镇化水平每年继续保持稳定增长的前提下,未来还可以有2亿农村人口进入各类城镇,他们的住房需求也会提供未来的房地产发展空间。

有了住房才可以考虑家居装修和各类家电甚至包括汽车,有了住房,人们才可以把长期消费和投资转向城市,才可以考虑儿女的教育问题,老人的医疗保障问题,人们的消费观念才会发生根本的变化。可以说,近几十年房地产的发展,同时也推动了实体经济的发展,导致中国的工业制成品有了最好的市场。

大量的农村人口进入各类城市,也会促进城市基础设施投资的需求,同时也在人口相对聚集的地方产生创新的需求。科技的创新必须依赖于城市,说明城市化从房地产开始到实体经济一直到创新,都会带动需求的变化,也会带动投资的变化。

对于房地产企业来说,目前面临的问题是如何把握时机,适应这种未来的城市化趋势的变化。首先是适应房地产郊区化的变化。毕竟中国的特大城市数量太多,目前已经产生了严重的城市病。房价问题、土地问题、环境问题等等,大大提高了产业发展的成本和生活的成本。郊区化,意味着在都市圈地区,中小城市和小城镇因为成本低,存在着更多的发展机会。当工业远离城市主城区的时候,地产也要相应地配置与工业就业人口相适应的发展空间,所以地产的郊区化势在必行。

其次,房地产要适应消费升级的变化。目前城市居民消费的逆城市化趋势也非常明显,消费升级促使城里人到郊区寻求良好的生态空间和深度休闲度假空间。传统的观光旅游度假已经向深度参与的养生、休闲、养老和体育运动的模式转化。这些适应消费变化的空间肯定不是在城市的主城区,更多地与自然景观条件较好的地方发生密切的联系。所以在城市的近郊区和远郊区,适应旅游度假休闲的特色小镇也有着非常好的发展前景。所以地产郊区化必须要适应这种变化。也可以说对房地产企业来讲是非常好的发展空间。

还有,房地产要适应都市圈特大城市功能疏解的变化。大家关注一线城市主城区房价上涨。但是主城区周边还有各类小城市和小城镇可以建设提供中低收入人口的低价住房空间。当前的问题是我们的政策并没有适应空间变化的调整手段,而一旦这个手段得到充分利用,既可以缓解中低收入人口对于高价住房的关注的压力,同时还可以释放中小城市的活力,通过人口的空间再配置,激活内需的潜力。

特别要说明的是,房地产的发展要适应创新和科技革命的变化。我们目前面临着信息化、大数据、互联网和人工智能飞速发展的时代。传统的房地产发展模式是满足传统的就业和居住模式的需要。但是随着科技革命的到来,人们就业的变化,生活方式的变化已经离不开智能和信息。房地产如何适应这种科技创新的挑战,既要解决地产的生存发展问题,也要解决如何通过技术和信息手段的注入,提升房地产的科技含量,通过跨界整合的方法,使得房地产在适应城市化发展大趋势的前提下,更好地作为科技创新的领头羊,这对于传统的房地产从业者是一次革命性的挑战。

所谓房地产业的机会和利好,既有外部形势的变化需要拉动内需、促进投资和消费增长的城市化趋势的变化。也有房地产业自身必须要适应竞争和挑战,主动求变,与新技术革命更好地融合在一起。只有这样才能充分地利用城市化的大格局,引领科技革命的未来。

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