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灼见 | 房地产企业融资困境如何突破?会造成房价上涨吗?

2018-10-26 15:13:44来源:

[摘要]房地产企业融资成本的提升,会不会传递给最终消费者,造成房价的上涨?这种可能性只有在房价极低的情况下才存在。在房价高企的条件下,住房价格决定于购房者的资金承受能力,而不取决于开发成本。

腾讯财经《灼见》特约作者 邹琳华(中国社会科学院财经战略研究院,住房大数据联合实验室)

近日,恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态。据相关资料显示,10月以来,合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券等多笔房地产融资计划被中止或终止审查。

此外,今年以来,也有多笔房企融资计划被停,如花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、碧桂园200亿元公司债被中止审查,合生创展31亿元的公司债、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债、建发房地产45亿元的公司债被终止审查。

政策层面针对对房地产企业融资的审慎控制,是贯彻落实“房住不炒”大政方略、房地产业供给侧改革及“去杠杆”进程的重要部分。这一进程已经持续了数年,并非从2018年才开始。但随着各大城市纷纷加入或加码住房限购,商品房销售量萎缩,开发企业的资金紧张问题才更加凸显出来。事实上,当前房地产企业对于可能影响资金流的各类政策动向已经高度紧张。

对房地产业融资的管控,有利于提升各类“保增长”政策的效力。经验事实表明,现阶段中国房地产业具有极强的“吸金”能力,这使得中国的各类宏观政策特别是货币政策面临两难。一方面,大量民营企业、小微企业、初创型企业面临融资困难;另一方面,国家对各类企业的融资政策支持,最终的结果都是资金都流入到了房地产行业,房价快速上涨,而本来应得到政策支持的行业企业仍然缺乏资金。

对房地产业融资的管控,还有利于防止宏观系统性风险的发生。从更大环境看,在美联储持续加息的背景下,全球货币供应进入收缩周期。为了防范全球金融收缩诱发国内金融风险,也需要采取适度宽松的货币政策。但另一方面,如果不对资金流入房地产行业加以控制,则货币的适度宽松不仅无助于降低宏观风险,还可能进一步吹大地产泡沫。因此,围堵资金流入房地产行业的渠道,也是当前的一项现实选择。

房地产企业融资成本的提升,会不会传递给最终消费者,造成房价的上涨?这种可能性只有在房价极低的情况下才存在。在房价高企的条件下,住房价格决定于购房者的资金承受能力,而不取决于开发成本。当然,房企融资困难会在一定程度上影响地价。

为了应对政策层面对房地产行业融资的管控,房地产企业也想尽了办法。一个很典型的措施就是以房地产企业的名义去房地产化。今年以来,房地产企业出现“更名潮”。保利、龙湖、万达、远洋等多家大型房地产企业纷纷将公司名称中的“地产”二字去掉,几大房企中名称保留“地产”招牌的已经所剩无多。

房地产企业“更名潮”背后,是希望借此融资突围。但更名容易,真正实现经营转型并不容易。近年来,房地产企业的多元化经营探索一直在持续,如房地产+物流、养老、旅游、医疗、美丽乡村、创新创业园区等,但始终没有找到房地产之外真正的可持续盈利模式。近期,部分企业为了应对资金困难,还实行了降价销售的策略,以期快速回笼资金。

总体来看,房地产业的高杠杆、高负债运营,曾经对中国城市规模的迅速扩张和房地产业的快速发展功不可没。但时至今日,中国的房地产大开发时代已经过去,房地产总量基本实现了供求平衡。在这一背景下,房地产业杠杆的下降是历史趋势。

大浪淘沙,适者生存,房地产企业也将面临新一轮洗牌,缺乏资金实力的企业将率先被市场淘汰。坚守下来的企业,也需要探索融资和经营模式的转型,在新的形势下发掘新的机遇。

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