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楼市资本论 | 欧阳捷:楼市量平价稳,应继续去杠杆

2018-10-22 15:47:33来源:

[摘要]面对日趋严峻的调控形势,欧阳捷认为在楼市没有大的变化的前提下,楼市增长量基本是平的,价格基本上是稳定的。而对于房地产去杠杆,他认为还是应该继续降杠杆。

腾讯新闻《楼市资本论》莫小豆 杨静萱

中央最高决策层发出“坚决遏制房价上涨”的指令,中国楼市又该何去何从。

10月19日下午4点,腾讯新闻《楼市资本论》对话欧阳捷,这位新城控股集团高级副总裁欧阳捷曾说:“中国楼市盛夏不在,但秋凉回暖也很快”。关于当前楼市的种种困惑和未来发展的几大趋势均得到了解答。作为《楼市资本论》访谈人物,他对于房地产市场的看法和建议,值得我们去思考和借鉴。

而今,面对日趋严峻的调控形势,欧阳捷认为在楼市没有大的变化的前提下,楼市增长量基本是平的,价格基本上是稳定的。

而对于房地产去杠杆,欧阳捷认为还是应该继续降杠杆,但是要在稳的前提下去做所有的东西,包括楼市,汇市,股市,债市,一切都在稳的前提下,去采取一些动作,来保持整个楼市的大局平稳。金融去杠杆还应该继续长期来做,原来讲三年完成去杠杆任务,现在变成稳杠杆了,可能是五年六年。

针对近期房企祈求"活下去" 的消息,欧阳捷认为,企业经营只要经营收入能够覆盖经营成本,同时覆盖掉还本付息,还债,那就没问题。房企现金流是最重要的,看到很多企业净负债率已经达到百分之三百、四百,它依然活着。负债率不是最大问题。

以下系对话实录:

《楼市资本论》:您曾经说过楼市大稳小乱,回归“零增长区间”,您提出这个说法的依据是什么?

欧阳捷:在2016年底到2017年初的时候,我预判2017年整个楼市时,我就提出了两个观点:第一个观点就是楼市没有“黑天鹅”,量平价稳略有增长。

楼市没有黑天鹅,首先指的是整个楼市没有大的变化。在楼市没有大的变化的前提下,如何用量化指标去衡量呢,其实就是量平价稳。增长量基本是平的,价格基本上是稳定的。当然我们可以看到,2017年基本的逻辑就这样。和2016年不同,2016年是房价快速上涨,地价地王频频出现,但是在2017年其实已经开始不一样了。

在2016年底的时候,当时在预判整个房地产市场的时候,当时讲调控。很多人说,这次调控延续不了多久,我认为调控至少延续18个月。为什么延续18个月呢?因为从政治角度看,接下来是两会,两会从调控政策9月30号出来,10月份到3月份就是6个月的时间。

接下来十九大要保持稳定,为了保持稳定,不发预售证了,不备案了,然后甚至有的不允许开盘销售了,所以就稳定了。再接下来是新一届的领导集体的上任,之前不允许有闪失,所以最后我们是没闪失的。在2017年9月份的时候,我们虽然讲了楼市是没有黑天鹅,但是政治局会议明确提出来,住房不炒。我当时认为住房不炒会写入接下来的十九大报告。十九大报告写进去之后,所以在这五年时间,房地产市场将会平稳。

在今年年初的时候,我就写过相关的文章,讲的是楼市大稳小乱。其实就是房地产市场将会是平稳的。

但是在平稳的过程当中,地方政府跟中央政府其实是有博弈的、市场跟中央政府是有博弈的,从大稳的格局上来看,其实我们不仅仅是应对国际上的这种冲突,应对国际上冲突,应对外部的不确定性,这个时候中国最重要的是我们必须自己站稳脚跟。所以中国在对外的关系上是见招拆招,特别在对美关系上,我们在见招拆招,是在打太极拳。但从另外一个角度来讲,其实我们也做了一些战略的转移。比如说一带一路,比如石油、人民币国际化,还有石油用人民币结算等。这都是做的一些战略调整。

在这个过程当中,要站稳脚跟,迎接挑战。实际上是这么一个格局,在这个大格局下,楼市既不会作为未来经济增长的火车头,但是也不能成为拖累经济增长的后腿。那应该怎么办?在楼市稳定的格局下,关键就看中央的政策的执行力能不能到位,能不能稳得住?过去楼市调控为什么稳不住?因为我们把房地产成为拉动经济的火车头的这种增长动力是有期待的。所以经济不好的时候,我们要去刺激楼市,经济过热的时候,这时候在打压楼市。

所以楼市经过刺激火爆,然后打压萧条。它是三年一个小周期,就这么轮回。

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但是未来呢?我们已经不把楼市作为经济的火车头了,我们转而认为它是一个压舱石。认为是压舱石的逻辑就是说楼市要稳住,不能大起大落,也不能大涨大跌,所以它就是一个稳。所以未来就是这么一个大的背景,在这种大的背景下,稳对楼市其实就是一个比较好的诉求了。

而在这个过程当中,地方政府的诉求不一样,如果房地产市场要稳,那怎么办?销售不能增长,房价不能上涨。那这样的话,大家需求不能增长,那房子土地卖的就少了,土地价格就卖不上去了,地方政府就着急了。所以地方政府采取了很多动作,就是跟中央的态度上有很多不一致的地方。这就出现小乱,然而住建部又提出一个口号,叫一城一策,转向一城多策、因城施策。就每个城市可以不一样,各有各的动作,所以这里会出现小乱。

在这种小乱格局,中央政府有一个态度,坚决遏制房价上涨。所以虽然地方政府在统计上做了很多动作,但这些动作的核心诉求还是希望响应上面的号召,因为现在我们地方政府最大的作乱者,但是还是担心中央政府来约谈。因为约谈的背后可能就是督查,督查的背后可能就是监察。所以这个压力很很大的。

所以过去我们讲这个住建部督查,其实没有什么多大大用处,但是现在不一样,现在中央的权威越来越高,中央的这种执行力越来越强,这种督查的效果就慢慢体现出来了。所以现在地方政府也是比较顾及住建部约谈的。

过去可以看到住建部约谈了很多城市,约谈一次两次三次四次没什么大用。现在不是了。现在约谈一次不行两次,两次再不改,那可能就是督察组要进驻的。不是约谈的概念了。所以地方政府大的方向也是向中央政策慢慢的靠拢。

当然在过程当中可能确实会有一些小乱,有的在刺激,有的在放松,当然有的打压,有的在收紧。所以有些小乱,但不影响整个房地产市场,都是大局的平稳,这是大的格局。所以这个楼市未来是一个大稳的格局,那么用什么量化数据去衡量它?就是我认为楼市会进入一个零增长区间,这个零增长区间实际上是比较难控的,保持一个零增长,那是不是就一定能够住下调,因为各个地方政府动作不一样,但是大家都会朝一个方向去走,我就会给它一个零增长的区间,可能是正的,也可能是负的,那可能是正的,大致这个区间内。

其实这个区间可以在5%以内,那基本上主要指标都会落在这个区间内,但是现在如果能在3%以内的话,那可能就更精准。但现在看来可能有点难度,我们看到销售面积的增速从4.2下降到4.1,我预计还会往下走。很可能到年底会到3%以内。什么原因呢?是因为可以看到一二线城市的增销售面积增速基本上为零,但三四线城市现在市场已经预期发生变化了,现在很多三四线城市已经卖得不像过去那么好了,所以它下降两三个百分点,三四个百分点是很正常的。如果它下降两个百分点,它就变成2.1%了,所以它就可能会把这个市场给拉下来。所以我们进入零增长区间还是很有可能的。因为销售上半年增长反正还是涨的比较快的,所以销售额预计最后会回到个位数的增长。在个位数增长范围内,如果房地产企业销售不好了,为什么要去拿地?为什么要去开工?为什么要去投资?所以一定都会往下走。当然它走的可能不完全同步,可能有个滞后性。我们现在先看到这个数据上跟我们原来的预期上稍微有点不太一样,原来我们看到这个销售数据从1月到6月、1月到7月、1月到8月份就还是往上走的,那我觉得当时有点不太符合我的预期,那什么原因呢?是因为我们的待售面积太低了,所以他就要新开工。但你不开工,我没有卖的了。所以新开工面积慢慢增长了。

那在三四线城市,很多中小房企,前段时间卖得很好,也卖完了,现在开始大量开工,然后开始退货,但是没有想到这个市场反转的速度这么快。所以过去我们讲这个宏观调控政策,传递的速度比较慢。一线城市传到二线城市大概要3到4个月,二线城市传到三四线城市要3到4个月,大概半年,从一线城市到三四线城市,大概要半年甚至半年以上时间。现在大概就是一个半月到两个月时间,信息就下来了。所以我们看到7月31号的政策会议下来之后,实际上真正市场发生一个预期的转变是从10月份开始的。这很快就下来,所以很多三四线城市流量也都下来了。

那么下来原因是什么呢?原因当然我们刚才也分析过了,有市场的因素,也有政策因素。政策加重了这种市场预期的转变,市场本身的因素是因为我们的房价已经到了高位了。

如果哪个楼盘门庭若市,越是门庭若市的楼盘,越是卖得好,越是大家抢着去买。所以我们在一线城市也看到了在一些核心地段,因为限价令限制房价比周边二手房价低,但是大家还是去买,就是说上海的很多楼盘就被抢光了。那原因就是大家觉得房价跌个10%行,跌15%也可能。现在价格比例就是周边二手房价低30%,怎么不至于跌30%吧,那我就肯定买了,只要你价格合理,需求始终在,并没有消失,只是在大家在看,这样的一个合适的性价比。

现在中央已经非常明确提出,我觉得提的是非常有价值的,我们现在需要引导预期,那预期什么?市场火热的时候,你就要去泼点冷水。市场冷的时候开始降温的时候,其实要给大家有信心,要保持市场预期平稳。所以说楼市大稳小乱、零增长区间,这个是用什么来定义的?我认为有两条:第一条,首先我们的心态是平稳的,心态就想这个市场就是零增长了,就不要增长。不增长也很好,这么大一个市场,十几万亿的市场,还要增长?所以我们心要有一个平和的心态;第二个,需要整个的降价促销行为现象和土地流盘的现象慢慢减少了,这个就是回归平稳了,这是楼市的核心。至于成交量,成交价格,我说的量平价稳,就是这个结果,所以基本上我们未来五年可能都是这么一个大的格局,但是前提是政策不要去盲目出,不要去叠加,不要去做一些影响市场预期的不合时宜的一些预期引导,比如说前段时间住建部的一个专家说:说房地产税要怎么,现在这个时候不好去提房地产税,房地产税明年是出不了台的。本来是要加快出台,现在房产税还能出吗?但是房产税不合适宜出。如果现在去叠加一些调控动作,那房地产市场就崩塌了,如果房地产市场一塌,我们看看中国经济还有一枝独秀的吗?如果中国经济崩塌了,怎么去站稳脚跟?所以现在的核心是什么?我们应该是以变中求稳来应对市场,而不是说我们让变中有变。

《楼市资本论》:金融去杠杆对这个房地产有什么影响?或者说金融去杠杆会不会影响房地产企业的融资?

欧阳捷:金融去杠杆,其实我个人觉得从道理上来讲是对的,政策逻辑是对的,因为我们现在金融的这个杠杆太高,比如说我们现在很多影子银行,包括对冲基金等等,这些钱都不干好事。就是像龙卷风一样的,一会到了土耳其,一会儿到了阿根廷,一会儿到了伦敦,一会儿到了香港,然后马来西亚,亚洲金融风暴是他们卷起来的,这个美国次贷危机跟他们有关系,包括做空人民币都跟这些有关系。所以我们的虚拟钱太多,所以加杠杆不适宜去过分的加。所以现在从去杠杆到稳杠杆,然后慢慢还应该去继续降杠杆,只是现在经济情况不太好,所以大家把去杠杆变成维稳杠杆。所以从金融机构角度来讲,我觉得还是应该去继续降杠杆,但是我们要在稳的前提下去做所有一切的东西,包括楼市,包括汇市,股市,债市,一切都在稳的前提下,去采取一些动作,来保持整个都是楼市的大局平稳,就是必须站稳脚根。

《楼市资本论》:您觉得金融去杠杆的话会持续多久?

欧阳捷:其实我认为金融去杠杆还应该继续长期来做,原来讲三年我们完成这个去杠杆任务,现在变成稳杠杆了,可能是五年六年,因为幅度开始慢慢降低了,金融去杠杆大概花五年六年甚至更长时间,这不可能变成一个长期的任务。

《楼市资本论》:有人说房地产未来会走向一个寡头垄断时代,您觉得到时候中国房地产寡头会有多少个?

欧阳捷:其实日本、美国经济学家都已经做出一个企业发展阶段的格局判断,基本上是四个阶段:从分散技能型到一般技能型,到低寡占型、到高寡占型。所以我们现在是什么?我们现在还在集中竞争性的阶段。集中竞争性阶段什么意思?就前八家企业,占据市场份额的20~40%之间。现在我们还在这个阶段,那未来我们预判到2020年,将进入房地产行业20强占据市场份额的50-60%以上。这是我的预判。哪怕未来保持30%的平均增长速度,然后市场蛋糕还可以变得更大一点,他们的市场份额也会占到60%以上。从2016年--2017年,平均增速来看,增速是比较快的,高于行业平均投资三倍以上。2016年平均增速48%,2017年平均增速45%。今年1月到7月份平均增速55%,而行业的平均增速只有大概15%不到。所以在这个情况下是三倍以上的增速。

那市场份额前20强企业在2016年是25.5%,市场份额2017年提升了6.9个百分点,今年1月份到8月份已经达到39.7%,马上接近了40%,20家企业拿四成的市场,就是这样的结果。

但是这个可能还没有结束,未来再去看看手机行业。前5强厂商占据是90%市场份额,我们看看汽车行业,我们看看家电行业,我们看看滨海新区空调等等,觉得未来这些行业,凡是有资本驱动的市场,未来行业的集中度,这是一个不可逆转的趋势。

《楼市资本论》:近期万科一句喊出口号:活下去,您觉得房企遇到最大的困难是什么?房企怎么去解决现金流问题?

欧阳捷:其实原来讲过企业的发展模式当中有很多大家争议的东西,比如说高周转还是慢节奏?轻资产还是重资产?这都是商业模式的不一样,大家都可以去探讨。比如说一二线还是三四线,我们这个都讲过,但是最核心的一个东西是什么?是现金流还是负债率。企业经营只要经营收入能够覆盖经营成本,同时覆盖掉还本付息,还债,那就没问题。所以现金流是最重要的,看到很多企业净负债率已经达到百分之三百、四百,它依然活着。所以负债率不是最大问题。但是如果一旦钱没了,还不了钱了,这时候呢怎么办?那银行就开始挤兑你,大家一起挤兑。工商银行都得要挤趴下,就不要说其他企业了。

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