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严跃进:2018年北京楼市将步入U型通道

2018-01-04 10:24:18来源:

2017年北京楼市经历了深度调整,市场从过热逐渐回归到了平稳状态。各类楼市指标得到矫正,楼市平稳健康发展态势得到确立。在此类回顾基础上,我们将研究2018年市场的发展走势,同时基于不同的评判标准来采取不同的策略。

市场回顾:2017年是管控最严的一年

如果是亲身投入到2017年北京楼市,那么很多人会有一个真实感受,即北京楼市管控是非常严厉的。这种严厉程度,既是和北京过去年份相比,也是和其他城市相比。当然类似管控严厉程度,也为市场稳步降温创造了条件。

管控效应显现,我们以“酒店式公寓”为例进行分析。从此类项目的历年交易数据可以看出,2016年是“最繁荣”的阶段,交易量创下了新高。而到了2017年管控政策非常严厉,包括房源被定性为违规项目、房源不允许随意交易、购房资格和购房条件受限等。此类管控直接带来了市场交易的下滑,尤其是下半年零成交已经成为常态。类似产品降温,背后其实是“房住不炒”管控思路的体现。而此类产品的交易降温,也对北京全市带来了一定的影响。我们可以看出北京2017年新建商品住宅交易下滑明显,其实就在于此类物业交易出现了缩水的现象。

量跌也容易带来价的下跌。当然北京市场是有特殊性的,因为潜在的购房需求还是很大的,所以看价格降温,关键是看价格上涨幅度是否有所收窄。在这方面,北京部分高价楼盘在销售过程中已经做到了价格上涨幅度的控制。另外,从国家统计局的房价指数来看,更容易印证了此类市场降温的态势,充分说明了房价背后的泡沫得到了有效地剔除。

市场预判:2018年坚定走U型曲线

2018年“U型曲线”的市场判断,也是从市场大趋势以及形象表述等角度出发的,主要是说明北京市场的量价等指标的走势。若再具体表述,那么北京楼市或呈现出“前冷后热”的状态,即上半年交易量和价格相对偏低,而到了下半年或有反弹的可能。

而决定类似走势的,实际上也和政策面的调整有关。从政策上看,“房住不炒”依然是需要积极把控的内容,这个是北京2018年各类政策出台的主线。第一、房价管控的目标还不会大变,对于房价的稳定依然是北京全市以及各区需要管控的内容。第二、信贷方面依然会从紧,尤其是结合去杠杆和去泡沫等内容,会有较为严厉的管控思路。第三、对于各类房地产概念其实还会有较为严厉的管控,包括北京副中心、北京大兴机场、雄安新区、冬奥等概念,这方面若是有炒作,预计政策靶心就会对准此类内容。而这些因素基本上也是使得2018年上半年市场部分指标继续偏弱的重要因素。

下半年政策面或稍许放松,这个时候市场面也会有所变化,即体现为市场中的小反弹态势。第一、2017年北京持续供地的正面效应会显现,库存不足的问题会得到有效解决,这个时候也有助于带动市场交易的上升。第二、企业本身也有扩大规模的考虑,若是限价政策相对放松,那么供应也容易增加。第三、从北京房地产市场来看,潜在的购房需求很多。但这一波需求在2017年下半年相对“蛰伏”了,主要是北京落实了较为严厉的认房又认贷的政策,类似8成首付的内容。而且购房方面的资金管控也很严厉,所以部分潜在需求没有积极释放。按理市场规律,相隔一年或半年后,此类购房需求的资金将到位,交易也容易反弹,进而带动价格的反弹。

策略选择:“一路向南”是价值投资的体现

房地产市场的投资还要积极关注几个维度:时间、空间和产品。此类维度的关注也适用对北京市场的分析。无论是个人投资者还是机构投资者,都应该有此类明确的入市策略。

时间的维度,其实就是前面提到的U型的概念。对于此类概念来说,其实就是房地产市场周期的概念。对于购房者来说,可以适当关注二季度的购房时机,这个时候差不多是2017年政策效应延续的时间点,交易价格相对会比较低,而且不排除这个时候部分房企煎熬不住,进而会有适当优惠让利的做法。

对于空间概念来说,还是需要强调“一路向南”的概念,这其实是北京房地产市场价值投资的重要体现。换而言之,在北京市场投资,要关注北京南部的区域,主要是包括大兴、房山等区域,再细分则是包括亦庄、南苑机场等概念。其逻辑在于,北京南部区域和包括雄安新区、大兴机场、廊坊等概念关系密切,市场未来成长机会大。而北部区域由于山区的因素以及交通配套等因素,若非特殊原因,并非最佳选择。

最后则是从产品角度看,要坚持一个原则,即近郊区的楼盘永远是自住和投资的最佳选择,购房者需要关注此类物业。另外需要考虑到一个因素,就是北京在2018年的供应结构上将有积极的调整,包括共有产权住房、租赁住房、限价商品房等方面的供应增加,都会为购房者增加各类选择面。对于一些购房困难群体来说,尤其是要关注类似概念,进而抓住机会积极置业。

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