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拿什么冲刺千亿目标?阳光城管理层换血:高负债成难题!

2017-11-27 17:55:19来源:

房地产企业负债大多是用来买地,而充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力,阳光城目前最需要的就是依靠此前储备的土地尽快转化为销售收入

近日,阳光城集团股份有限公司(下称“阳光城”,000671.SZ)发布公告,公司董事局收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告,张海民因个人原因辞去公司总裁职务。

同时,阳光城还公布公司董事局聘任朱荣斌任董事长兼总裁,两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃桂。有意思的是,这三个人全部拥有中海的背景,而朱荣斌与吴建斌曾在碧桂园搭档多年,将碧桂园带入了3000亿元时代。

在这新旧管理层交替之际,阳光城接下来将会呈现怎样的变化?管理层的风格又将有怎样的变化?此外,在阳光城高管团队大换血之际,公司提出开始加速向千亿房企迈进的目标。但值得注意的是,历史的高负债水平已成为阳光城的大难题。新管理层对此有怎样的具体解决方案?

针对以上问题,在近日《投资者报》记者参加的阳光城媒体交流会上,阳光城集团执行副总裁吴建斌对此做了相关解答。

阳光城的“三驾马车”

日前,阳光城核心管理层已全部到位。新团队主要成员为总裁朱荣斌、副总裁吴建斌及阚乃桂三人。三人分工各有不同,朱荣斌全面负责公司管理工作,着眼于布局;吴建斌的职责在财务、金融、法律、信息化等方面;阚乃桂则执掌合约管理工作。这三位也被称为阳光城的“三驾马车”。

值得一提的是,朱荣斌、吴建斌及阚乃桂三人均有在中海任职经历。

朱荣斌2013年加入碧桂园任执行董事及联席总裁,主要负责土地投资、项目拓展等工作,2015年开始组建并掌管一线事业部。此前曾在中海、富力任职。朱荣斌23岁入职中海后,历任香港中海国内部副总经理、中海发展(北京)董事副总经理、中海发展(广州)副总经理及总经理,并于2008年3月调任中海地产华东区总经理。

而吴建斌是1984年加入中国建筑(9.610, -0.02, -0.21%)工程总公司,1987年派驻中海,后曾任董事兼财务总监、副主席兼非执行董事、中海投资董事长等多个职务。2014年,他加入碧桂园,任董事、财务总监。彼时在碧桂园,朱荣斌、吴建斌与碧桂园总裁莫斌都被视为“中建系”出身,因又共同出席业绩会,被誉为碧桂园“铁三角”。

阚乃桂也有5年中海的任职经历。阚在加入阳光城前曾任世茂房地产副总裁,负责成本管理及研发设计工作。而在此之前,曾在中海地产任部门总经理及天津公司总经理一职,任职时间为2006年至2011年。

高负债率“旧疾”如何治

根据阳光城三季报数据显示,前三季度阳光城的营业收入155亿元,同比大涨108%;净利润为6.2亿元,同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中,阳光城以接近600亿的销售规模,悄然攀升至全国房企的第21位。

不过,值得注意的是,由于此前在并购市场上频繁出手,阳光城的负债不断攀高。前三季度公司负债总额1694亿元,扣除预收账款后的债务为1282亿元,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿元,比上年末增加537%。此外,阳光城历年的财报数据显示,2012年~2016年年底,其负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元,债务数字逐年攀高。由此看出,高负债率已成为阳光城的“旧疾”。

那么,新管理层将如何解决阳光城的负债率问题?

“我将自己定位为老中医,通过我对中海的实操,然后将这两家公司进行对标,来看阳光城当前存在什么样的问题?这些药方目前已经落地,按照中医的疗法,要不断地调药方。每过一段时间就要调一些药方,最终可能花一年到两年的时间,让我们阳光城变成一个发展又快又好的公司。”吴建斌表示,目前阳光城的负债率还是合理的,整个负债结构里只有22%是短期债务。

吴建斌同时指出,希望短期内,也就是一两年内先把净负债率降低到100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。他认为,房地产企业负债基本上是用来买地,但作为房企而言,关键就是买对地。如果地的质量不高,就谈不上销售、周转和利润。地买对了,流动性就会变好,就能保证现金流。充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力。

尽管近期房地产市场热度有所下降,但吴建斌仍然抱有信心。他认为,一是因为中国的城镇化未结束,市场需求很大,二是因为在地方政府层面,还存在需求和供应不平衡的地方。“努力降低负债率,保证企业健康发展已成为房企共识。”

对于阳光城的负债率,吴建斌透露,希望将净负债率最终降至70%左右。与此同时,希望明年能有一两百亿元的现金流。

新管理层的到位,除了优化负债率水平以外,更重要的任务是帮助阳光城实现向千亿房企进军的目标。此前,朱荣斌就曾表示,阳光城未来的销售规模要达到2000亿元甚至更多。

当然目前比较现实的目标还是千亿,吴建斌表示,要按照千亿房企规模来打造阳光城自身信息化建设,构建财务共享中心,成立战略发展部,由他领导。

其中,阳光城的“双赢机制”全面对标碧桂园“双享机制”,将65个项目纳入考核。“阳光城内部今年所有土地项目均已进入双赢机制范畴内。经测算,截至上个月底,阳光城执行项目跟投项目的平均年化资金回报率为45%。”

吴建斌介绍:“执行双赢机制之后,买地要求更加严格。阳光城制定了三个硬性指标,一是股东净资金回报率不能低于30%,二是项目净利润率不能低于10%,三是现金流回正不能超过12个月。希望从源头上改变周转和盈利的问题。”

此次核心管理层的大换血,由具备中海、碧桂园等大型房企背景的高管组成的“三驾马车”,是否能如愿带领阳光城进军房企界的“千亿俱乐部”?在房地产市场开始降温的当下,这一目标极具挑战,但也值得期待。

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